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상권분석 및 입지선정 요령
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작업명 : 1. 상권, 입지의 개념

○ 상권 - 面의 개념, 입지 - 點의 개념

○ 네트워크 발달로 단순한 상권 , 입지의 중요성 감소
- 중요성 감소 요인
1) 통신시설 발달
* 전자 상거래 등 사이버 공간으로의 사업영역 확대
2) 교통시설 발달 및 주차공간 확보
* 점포 대형화와 주차공간 확보 추세
* 자가용 등 개인 교통수단 발달
3) 기술력 바탕으로 한 창업 중요성 증대
* 각종 직업 및 창업 교육 수강내용을 바탕으로 한 창업 확대
* 소자본 창업의 경쟁 강화로 단순 창업의 실패 교훈
4) 점포 밀집효과
* 상설 의류할인매장 등 주제별 특화 점포 증대
* 상권의 특정 업종 밀집도 증가
- 단순 상권, 입지 개념에서 수요층 파악 개념으로 중요성 발전

○ 국내의 상권 입지 이론 개발 미비
- 일본, 미국의 이론 적용 어려움
- 국내 특수성 고려 (4거리 중심의 상업지역 발달 등)
- 상업시설, 교통시설의 발달과 밀접한 관련

○ 상업지역 구분에 따른 조사방법
- 도심, 부도심, 지구중심, 지역중심, 근린주거, 집단상가 등
- 집단상가에는 아파트 단지상가, 재래시장 등이 포함
- 상업지역 구분에 따른 중요 항목 변화
- 상권 규모가 작을수록 소수의 특정 업종 중심의 창업 보편화
(아파트 단지 상가의 경우 제과점, 슈퍼마켓, 정육점, 세탁소, 미장원 등 15-20개 업종으로 제한)
- 신규사업 중 최근에 나타난 업종일수록 지구중심 이상의 상권에서 창업하는 것이 바람직하며 근린 주거상권에서는 안정 지향적 업종의 창업이 적합

2. 상권 및 입지 분석의 실재

○ 입지와 인구통계와의 관계

교통시설의 발달은 점포를 찾아오는 고객층을 더욱 다양하게 만들었다. 상업시설이 발달하기 시작한 초기에는 해당 점포를 중심으로 반경 1Km 내에 거주하는 고객들이 핵심 수요층으로 분류될 수 있었지만 최근에는 자가용을 비롯한 대중교통이 널리 보급되었기 때문에 이러한 구분은 더 이상 큰 의미를 갖기 어려운 상황이 되었다. 따라서 배후인구의 특성만을 분석의 대상으로 삼던 시대에서 이제는 막강한 위력을 발휘하는 유동인구를 비롯한 각종 인구통계 지표를 점포 입지 선정의 기준으로 삼는 시대로 변화를 모색하게 되었다. 음식점을 필두로 해서 선매품 위주의 도소매업, 서비스업을 막론하고 각 지역으로 유입되는 인구의 특성을 파악하는 것은 입지 평가의 시발점이자 키포인트이다.
점포사업의 경우 점포 매출에 가장 큰 영향을 미치는 부분은 해당 점포 앞을 지나는 유동인구다. 유동인구의 전체 규모는 물론이고 유동인구의 연령대별, 성별 분포는 해당 업종과 입지가 과연 궁합이 맞는지를 평가할 수 있는 결정적인 판단 기준이 된다. 예비 창업자의 경우 마음에 드는 점포가 생겼을 때 가장 기초적이고 필수적으로 해야 할 조사가 바로 유동인구 조사이다. 유동인구를 조사하는 방법에는 달리 왕도가 없다. 시계와 조사자의 눈이 유일한 조사도구이다. 우선 유동인구 조사표를 작성하자.

성별
연령대
남성
여성
총계
백분율
10대




20대




30대




40대 이상




총계




백분율





조사를 실시해야 할 시간대는 크게 세 번이다. 점심식사 시간대인 정오부터 오후 1시까지, 주부들의 이동이 활발히 일어나는 오후 4-5시 사이, 직장인들의 퇴근과 저녁식사가 주로 이루어지는 저녁 7-8시 사이이다. 이 시간대의 유동인구를 측정하면 핵심 수요층이 누구인지, 누구를 대상으로 한 사업을 해야 할지 윤곽이 잡힐 것이다. 이러한 유동인구 조사는 막연하게 수요층을 짐작하여 점포를 잡는 것보다 사업의 성공률을 그만큼 높여 준다. 신촌과 대학로의 경우 일반적으로 대학생층을 비롯한 10-20대의 유동이 가장 활발한 것으로 알려져 있다. 그러나 막상 유동인구를 조사해 보면 30대층의 비율이 만만치 않음을 알 수 있다. 이 두 곳은 민속주점의 유망입지로 꼽힌다. 민속주점의 주 수요층이 바로 대학 시절의 향수를 오래도록 느끼고 싶어하는 30대층이다. 입지와 유동인구 간의 상관관계가 성공 포인트로 작용하는 한 가지 예이다.

업종과 핵심 수요층과의 상관관계를 정확히 분석해야만 성공할 수 있는 사례를 들어 보자. 서울에는 전체 25개의 구가 있다. 같은 서울이라고 하더라도 구별 특성에 따라 유망업종이 달라진다. 일례로 강서구 지역은 지역 내에 특별히 발달한 대형 상권이 없다. 이렇다할 대형 쇼핑시설이나 대학교도 없다. 상권의 최대 수요층인 10-20대 남녀들이 인근의 신촌 등지로 빠져나간다. 지역에서는 강서구청 앞 정도가 발달한 상권에 속한다. 따라서 중소 규모의 지구 중심상권들이 나름대로의 상세력을 유지하고 있다. 이로 인해 97년 8월 개통된 지하철 5호선의 각 역들이 상권의 새로운 중심지로 부상하고 있다. 지역마다 10-20대층의 유동인구가 별로 많아 보이지 않지만 실재로 측정을 해 보면 다른 어떤 신세대상권의 유동인구 못지 않다. 5호선 우장산역 앞에서 운영하고 있는 김밥전문점 종로김밥은 한 때 1,000만 원이 넘는 순수익을 올리는 점포였다. 그 이유는 바로 풍부한 20대 남녀 유동인구였다. 점주는 처음 입지여건을 분석할 때 주변에 분포한 6개 중고등학교의 학생들이 주요 수요층이 될 것으로 기대했다. 그러나 김밥전문점의 주요 고객은 10대가 아니다. 20대와 30대 초반의 여성들이 가장 확실한 고객들이다. 2,500원 정도인 가격도 만만치 않고 대부분의 10대들은 1인분 분량에 만족을 못하기 때문이다. 그 돈이면 라면 한 그릇에 공기밥 까지 해결할 수 있는 일반 분식집을 찾는다. 이 점주는 스스로도 주요 고객층을 잘못 예상한 것을 인정했고 다행히 20대층이 풍부한 것을 행운으로 여기고 있었다.

서울의 왕십리 상권은 한때 서울에서 명동 다음가는 노른자위 상권으로 불리던 곳이었다. 이러한 명성을 가져다 준 데에는 현재 왕십리역 인근에 위치한 입시학원의 위세가 가장 큰 몫을 차지했다. 최고의 인기 강사를 확보했던 이 학원은 등록철이 되면 학원 입구는 물론 도로변까지 등록을 하려는 학생들의 줄이 이어지곤 했다. 학원 주변으로 이들 수요층을 겨냥한 업종들이 속속 입점했고 호황을 누린 것은 당연한 결과였다. 그러나 이 인기 강사들이 속속 학원을 떠나면서 상권은 급격이 힘을 잃게 되었다. 여기에 개발계획도 지지부진해지자 과거의 명성은 찾아보기 힘든 지경에까지 이르게 된 것이다. 각종 유명 브랜드들은 찾아보기 힘들고 이렇다 할 대형건물들도 눈에 띄지 않는다. 이렇듯 유동인구의 힘은 막강하다.

IMF 체제가 시작되면서 상권에도 급격한 변화의 바람이 불었다. 그러나 이러한 불황의 한파에서 비켜선 무풍지대들도 생겨났다. 바로 강남역 상권이다. 저녁 7시에서 8시 사이에 강남역 상권의 출발점이자 중심인 뉴욕제과 앞을 지나는 유동인구는 무려 7,000명이 넘는다. 서울, 수도권의 상권 중에서 최상위층에 드는 수치다. 이러한 풍부한 유동인구는 밤 11시 이후 분당지역으로 향하는 버스를 기다리는 행렬에서도 확인할 수 있다. 자정이 가까워져도 50m가 넘는 행렬의 길이는 줄어들 줄 모른다.

유동인구의 구성을 파악하는 것 못지 않게 중요한 것이 유동인구가 움직이는 동선 파악이다. 유동인구는 몇 가지 인구 배출요인으로부터 출발한다. 가장 흔한 배출요인은 지하철역, 버스정류장 등을 비롯한 교통시설이다. 지하철 1-4호선 완공 이후 5-8호선까지 2기 지하철 공사가 한창이지만 이제 지하철은 서울, 수도권의 대표적인 대중 교통수단으로 자리잡았다. 배출지에서부터 시작된 유동인구가 어떻게 움직이느냐는 10m도 되지 않는 차이에도 해당 점포의 입지 등급을 천양지차로 만드는 매우 중요한 사항이다.

서울의 천호역을 중심으로 한 천호상권은 천호 신사거리에서 천호시장을 중심으로 한 천호 구사거리로 향하는 길이 상권의 상급지에 해당한다. 그러나 2차선밖에 되지 않는 이 길도 횡단보도를 하나 사이에 두고 급지의 차이가 크게 벌어진다.

지하철 5호선 천호역
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ꠐ ꠐ A C ꠐ ꠐ
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ꠐ 천호 신사거리 ꠉꠏꠏꠋ 천호 구사거리
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이 곳의 유동인구는 지하철 5호선 천호역을 출발하여 A 지점을 지나 C 지점을 거쳐 횡단보도를 건너 D로 이동하는 것이 일반적이다. A 지역과 B 지역은 횡단보도를 하나 사이에 두고 있지만 B 지역에 위치한 점포들은 상대적으로 매출이 낮아질 수밖에 없다. 이러한 사실은 동일한 수요층을 대상으로 하는 패스트후드점 롯데리아와 KFC의 비교를 통해 명확히 확인된다. 천호상권의 경우 롯데리아는 A 지점에 위치하며 KFC는 B 지점에 위치한다. KFC보다 먼저 입점한 롯데리아가 더 높은 매출을 올리고 있는 것이다. 또 한 예로 D 지점의 코너에 위치한 패션신발점 ‘마당발’이 10년 넘도록 호황을 누리는 데에서도 유동인구의 동선의 중요성이 입증된다.
인천시 효성동 일대의 아파트 밀집지역은 버스 종점이 위치한 곳이다. 이 곳은 2차선 도로를 사이에 두고 배후의 4개 단지 약 2,500세대가 넘는 아파트 단지 주민들을 대상으로 한 각종 점포들이 모여 있다. 주로 생활 필수품 성격이 강한 업종들이다. 그 대표적 예인 제과점은 무려 5곳이 입점해 있다. 3개는 프랜차이즈 점포이며 2개는 독립점인 윈도우 베이커리이다. 이 5곳 중에서 가장 호황을 누리는 업소는 과연 어느 곳일까?
A B
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버스 종점 아파트 단지
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C D E

당시에 가장 브랜드 인지도도 높고 적극적인 마케팅을 하던 브랜드 제과점은 E 지점에 위치한 업체였다. 그러나 이 곳에서 가장 높은 매출을 올리던 점포는 D 지점에 위치한 점포였다. 물론 점주의 개인적인 사업 수완에서도 많은 차이가 있겠지만 이러한 결과가 나타난 가장 큰 원인은 입지와 유동인구의 동선과의 관계에 숨어 있다. A 지점과 B 지점은 매출이 저조했다. 이 두 곳은 유동인구의 출근 동선에 위치한다. 즉 외부로 나가는 방향에 위치해 있는 것이다. 보편적으로 출근 동선보다는 퇴근 동선에 위치하는 것이 보다 유리한 입지조건이다. D 지점은 버스 종점과도 적당한 거리를 두고 있으며 퇴근하거나 시장을 보고 집으로 향하는 주부들의 동선에서도 적당한 위치에 있다. 보편적으로 사람들은 같은 업종의 점포들이 적당한 거리에 밀집해 있으면 초입이나 말미 쪽보다는 적절하게 떨어진 위치의 곳을 선택하는 습성을 가지고 있다. 이는 음식점들이 밀집한 먹자골목의 경우에도 해당한다. 평범하고 일반적인 논리처럼 보이지만 의외로 이러한 기본적인 이론을 망각하여 실패를 보는 경우를 많이 볼 수 있다.
각종 통계 자료들은 점포의 입지를 평가하는 가장 확실한 기초 자료가 된다. 앞서 강남역 상권은 서울, 수도권 중에서 가장 유동인구가 많은 곳으로 설명한 바 있다. 그렇다면 그 원인은 어디에 있는 것일까? 앞서 설명한 분당, 수지, 용인 등 수도권 위성도시 인구가 급증했다는 사실만으로는 설명이 부족하다. 여기에는 추가로 세가지 통계자료를 인용할 수 있다. 첫 번째는 강남역 상권의 배후에 위치한 사무실과 그 곳에 종사하는 직장인들의 숫자다. 강남역 상권은 강남대로를 중심으로 뉴욕제과가 위치한 쪽은 서초 4동, 국기원과 국립도서관이 위치한 쪽은 역삼 1동에 속한다. 상업 및 업무시설 지구인 이 곳은 학원과 대형 금융시설 등 업무시설이 몰려 있다. 강남역 역세권에 속하는 서초 2, 4동과 역삼 1동에 소재하고 있는 업무시설은 1만 2,863개이며 이 곳으로 출퇴근하는 인원만 17만 4,256명에 달한다. 두 번째는 강남역에서 수도권 지역의 대학 캠퍼스로 통학하는 학생들과 강남역 주위에 산재한 어학원을 비롯한 각종 학원에 다니는 학생들 숫자다. 강남역 사거리에서 버스를 이용해 지방 캠퍼스로 통학하는 학생수는 11개 대학에 3,700여 명에 달한다. 이들은 매일 90여대의 학교 버스와 전세버스를 이용해 통학을 한다. 강남역을 현재의 위치로 끌어 올린 첫 번째 공신이 바로 이들이다. 여기에 강남역 상권에서 간과해서는 안 될 수요층이 40여 개가 넘는 인근의 각종 학원 수강생 들이다. 강남구 전체에는 1,193개의 학원이 분포되어 있다. 이 곳을 이용하는 수강생들은 무려 10만 명이 넘는다. 세 번째는 강남역을 통과하는 각종 교통시설을 이용하는 숫자다. 지하철 2호선 강남역은 이용객수 면에서 수도권 1-4호선을 통틀어 2호선 잠실역 다음으로 많다. 주민들의 차량보유대수도 17만 대로 94%에 달한다. 강남역 상권은 유동인구에 비해 점포수가 적은 편이다. 최대의 유동인구를 보유하고 있지만 비슷한 규모와 수요층으로 대비될 수 있는 신촌상권의 점포수가 900여개를 넘는 반면 강남역은 모두 700개를 조금 상회한다. 수요층이 풍부한 반면 점포수가 적다면 그만틈 사업의 수익성은 좋아지는 것이다.

이 밖에도 통계자료를 활용할 수 있는 방법은 여러 가지이다. 서울의 서대문구는 도로율이 16.5%로 서울지역 평균 수치인 19.6% 보다 약 3%가 낮다. 이러한 수치에서도 상권과 관계된 몇가지 사실을 유추할 수 있다. 서대문 지역은 서울에서 종합대학을 비롯한 대학이 가장 많은 곳이다. 이 곳에는 연세대학, 이화여자대학, 서강대학, 추계예술대학, 경기대학 등 8개 대학이 밀집해 있다. 인구의 성별비율도 여성층이 2,000명 정도 많다. 그만큼 주거시설의 비율이 높고 인구 밀집도도 높다. 대형상업시설의 비율이 높지 않는 반면 소규모 점포들이 밀집해 있고 점포 밀집도도 다른 어떤 곳 보다 높다. 이와 비례해서 많은 업종들이 가격경쟁으로 승부하는 경향이 강하다. 역사가 오래된 도심상권의 점포들은 입소문 만으로 기존의 손님들을 그대로 확보할 수 있으며 강남지역의 신흥 점포들은 시설이나 규모면에서 타지역을 압도할 수 있다. 가격전략은 신촌 인근 지역의 생존전략이라고 볼 수 있는 것이다. 신촌지역이 명칭 그대로 도심을 대체할 새로운 지역으로 불리웠고 청량리, 영등포, 강남역, 잠실신천 지역과 함께 독특한 상권의 색깔을 가지고 서울의 5대 부도심으로 부상될 수 있었던 이유도 여기에 있다.

상권의 포괄적인 규모를 가름해 보는 데에도 각종 통계자료들은 훌륭한 검증도구가 된다. 이화여대에서부터 신촌을 거쳐 홍익대에 이르는 상권은 서울 서북부 지역의 중심상권이자 전국 최대의 대학가 상권이다. 그런데 이 세 곳은 나름대로 독특한 특성을 지니고 있다. 일반적으로는 신촌이 가장 번화하며 이화여대 앞은 여성 수요층을 대상으로 한 업종들이 대다수를 이루는 반면 홍익대 앞은 이 두 곳에 비해 상세력이 떨어지는 것으로 판단한다. 그러나 통계수치만 보더라도 이러한 판단이 오류임을 알 수 있다. 이 세 곳 중에서 가장 실속있게 사업을 벌일 수 있는 곳은 홍익대 상권이다. 먼저 이화여대 앞 상권과 홍익대 상권을 비교해 보자. 홍익대학과 이화여대의 학생 숫자만 비교해 본다면 이화여대가 무려 1만 2,000명이나 많다. 그러나 지하철역 승하차 인구를 보면 이화여대 역보다 홍익대역이 오히려 약 5,000명 정도 많다. 이러한 데이터로 볼 때 이화여대 상권은 학생들과 인근의 지역 주민들이 수요층의 대부분을 차지하는 반면 홍익대 앞 상권은 대학가 상권과 오피스가 상권이 만나는 접점에 위치해 있음을 알 수 있다. 실재로 홍익대학 앞 상권은 양화로에서 학교 정문으로 향하는 길을 중심으로 해서 A 지역은 대학가 상권의 특색을, B와 C 지역은 오피스가의 특색을 나타내고 있다.

홍익대학교
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양화로
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B 지역은 대로변의 예식장 하객들 수요와 직장인들 수요를 노린 대형 음식점들이 자리잡고 있으며 C 지역에는 돼지구이 전문점 20곳 정도가 한 데 모여 있어 인근 직장인들의 명소로 자리잡고 있다.

신촌상권과 비교해 보더라도 이러한 점이 입증된다. 유동인구만으로 본다면 신촌상권은 홍익대 상권에 비해 2배 정도 수치가 높다. 지하철 승하차 인구도 신촌역은 15만 명 정도인데 비해 홍익대 입구 역은 8만 명 정도다. 그렇다면 신촌지역이 홍익대 앞 보다 2배 정도 장사가 잘 되는 것일까? 결론은 그렇지 않다. 문제는 업종수에 있다. 특히 음식점과 주점에서 이러한 점이 입증된다. 신촌상권에 분포되어 있는 음식점의 갯수는 호프집, 소주방 등 주류 관련업종 250여개 소를 포함해서 600개 소에 달한다. 반면 홍대상권에는 주류관련 업소 50여개를 포함해서 200개 소의 음식점이 있다. 상세력에 비해 신촌지역은 음식업의 개수가 많으며 특히 주류관련 업종들이 포화상태에 있다. 이로인해 IMF가 한창 맹위를 떨칠 때 신촌지역 부동산중개업소에는 소주방, 호프 등의 매물이 끊임없이 밀려 들었다. 이렇게 정확한 통계자료만 확보하고 있어도 그 지역의 입지평가를 내리는 중요한 열쇠가 되는 것이다.


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